L’estimation 1 : les critères objectifs

Télémètre laser pour l'estimation
Le télémètre laser est un outils indispensable pour réaliser une estimation

Une estimation d’un bien avec des critères objectifs

Notre avis de valeur de professionnel, l’estimation, est un des éléments clé de notre travail, nous devons montrer par une rigueur sans faille notre savoir-faire. Pour cela je dispose de bons outils et mon attitude lors de ce travail va conditionner le ressenti du propriétaire. L’objectif reste pour moi de prendre une exclusivité au prix du marché.

Les trois éléments objectifs pour l’estimation d’un bien d’habitation

La qualité : Ce sont tous les éléments qui constituent le bien à savoir :

  • Le style : De quelle époque de construction ? une maison récente, ancienne, en pierres, en parpaings, en bois, date de construction
  • La composition : Comment est constitué le bien ? nombre du chambres, cuisine ouverte / indépendante, nombres de toilettes, de salle de bains, séjour et salon
  • L’état : Le bien a-t-il besoin de travaux ? parfait ou des travaux à réaliser, de quelle nature, gros œuvre, second œuvre, décoration, devis ?
  • Les accessoires : quels sont les éléments supplémentaires ou qui manquent ? la cuisine est-elle aménagée, y-a-t-il une cheminée, un garage, des dépendances, le terrain, pour appart : ascenseur, cave, place de parking, chauffage individuel ou collectif, idem eau chaude

Un propriétaire perçoit souvent sa maison/ son appartement de bien meilleure qualité que la réalité. C’est normal, c’est sa propriété, il a vécu dedans peut-être plusieurs dizaines d’années. Généralement, il n’est pas avare pour vous énumérer de nombreuses choses que vous pourriez oublier. Notez scrupuleusement ce qu’il vous dit et remerciez-le pour son implication. Nous devons rester objectif ne toutes circonstances, il ne sert à rien de dénigrer l’habitation.

La situation géographique et l’environnement

  • Le bien est en ville : quelle est la proximité des commerces ? des différents services ? écoles ? le vis-à-vis ? les transports en commun ?
  • Le bien est à la campagne : est-il isolé ? proximité des voisins ? quelles sont les nuisances éventuelles ? bord de route, ferme ou installation bruyante ou puante à proximité. Les liaisons sont-elles rapides ? accès internet ? réseau mobile ?
  • Le bien est dans un village ou hameau : Quels sont les services proposés ? ramassage scolaire ? Questions similaires à la campagne.
  • Le bien est en bord de mer : Distance pour la plage ? questions similaires aux autres situations.

J’ai une formule pour expliquer l’importance de la situation géographique et de l’environnement à un propriétaire : Imaginez que nous puissions transporter votre maison. Si la déposons au bord d’une autoroute passante, avec une ligne à haute tension juste à côté et une porcherie à 100m, à votre avis vaudrait-elle plus ou moins qu’actuellement ? Et si à la place nous pouvions la déplacer en front de mer à St Tropez avec accès direct à la plage, y aurait une différence ?

A moins de tomber sur quelqu’un d’une mauvaise foi totale, ces deux extrêmes sont très parlants.

La taille : ce sont les mesures précises de toutes les pièces

  • Toutes les pièces habitables : Ce sont les pièces isolées et chauffées. L’important est de mesurer toujours de la même manière, vous pouvez décider par exemple d’inclure les placards ou non. Pour les parties dans les rampants, l’usage est de prendre les côtes à 1.80m mais je vous recommande également de prendre la surface au sol que vous pourrez mentionner éventuellement. Pour les biens en copropriété, c’est beaucoup plus facile, il y a la fameuse loi Carrez qui nous donne directement le résultat. Mon conseil sous-traitez à un diagnostiqueur professionnel pour éviter tout litige.
  • Les surfaces annexes : Garage, dépendance, balcon, cellier, grenier, d’une façon générale tout ce qui est bâti mais non chauffé ou isolé. Une véranda peut être un élément de litige. c’est souvent une pièce qui donne vraiment des espaces habitables supplémentaires mais pas toujours isolés et chauffés. La plupart du temps, je ne la compte pas sauf si elle tient plus de l’extension intégrée à la maison que d’un simple abri.
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Pour mesurer efficacement un bien, rien ne vaut un appareil laser, il en existe maintenant des compacts très précis. Le fait d’apporter un tel instrument et de l’exhiber fait de vous un vrai professionnel. Le point rouge fascine souvent le propriétaire qui le fixe et cherche souvent à l’éviter tel un matador. N’oubliez pas les toilettes, notez tous scrupuleusement devant les personnes et prenez votre temps. Jouer avec le chat ou le chien du propriétaire en utilisant le point rouge n’est pas une bonne idée.

Ce qu’il faut faire des informations de l’estimation

L’ensemble de ces informations est reportée sur un formulaire que vous avez préparé. De nombreux logiciels de vente sont équipés de feuilles vierges prêtes à imprimer. Pour les plus riches, une tablette est du plus bel effet, si votre soft le permet, vous pouvez directement transmettre les informations sur la fiche électronique du bien sans avoir à recopier. En pratique pour une estimation objective avec ces trois critères, j’applique la formule suivante :

Qualité + situation = ratio au mètre carré

Ratio au mètre carré x taille = prix brut de l’estimation

Prix brut de l’estimation pondéré des accessoires et des surfaces annexes = prix de marché

C’est ce prix de marché qui va vous servir de base pour échanger avec le propriétaire quand vous parlerez ensemble de la valeur de son bien.

Fin de cette première partie pour une estimation efficace. Vous verrez prochainement, dans la deuxième partie, qu’il existe deux autres critères très importants. Ils peuvent faire varier de façon très sensible le résultat de votre estimation objective, de prix de marché. Revenez me voir et vous saurez tout.

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